العقود العقارية: ما بين الاتفاق والأذعان، من يحمي الطرف الأضعف في العقود؟
إن القطاع العقاري في مصر أصبح من أهم محافظ رأس المال في مصر، وإننا في حديثنا هذا لن نخاطب فقط المشترين للوحدات العقارية الذين عادةً ما يُجبرون على التوقيع على عقود إجبارية لا احترام فيها لحرية التعاقد على الإطلاق، وإنما أيضًا سنخاطب شركات الاستثمار العقاري والمطورين العقاريين الذين عادةً ما يقومون بالتوقيع على نماذج عقود لا اختيار لهم فيها في إنشاءات البنية التحتية وغيرها من المشاريع الضخمة ، وإننا هنا لا نفضل استهلاك كتباتنا فى الامتعاض من هذا الوضع الذى يبعد كل البعد عن العدالة القانونية ولكننا هنا سنوجه أصابعنا نحو الإجراءات المقترحة فى حالة التوقيع على عقود إجبارية .
إن التوقيع على عقد لا نملك فيه حرية التعديل لا يعني أبدًا الاستسلام التام إلى الدرجة التي تجعل المتعاقد غير مهتم باستيعاب محتوى العقد. ولذلك، فإننا نفضل اللجوء إلى مستشارك القانوني لفهم طبيعة الالتزامات الواقعة عليك بموجب العقد، وكذلك تلك الحقوق الضئيلة التي تستطيع من خلالها المطالبة بحقوقك في حين لم يلتزم الطرف الأقوى بتنفيذ التزاماته ، فكم من مشترٍ لوحدة عقارية لم يستطع استلام وحدته رغم فوات المواعيد المتفق عليها، وكم من شركة مقاولات لم تستطع استلام مستحقاتها من الجهات والهيئات التي تعاقدت معها على الإنشاءات الخاصة بالبنية التحتية في المواعيد المحددة.
وإننا في هذا النطاق نود أن ننوه بأن وجود نماذج محددة للعقود لا يملك المتعاقد فيها حرية الاختيار أو المناقشة أو التعديل وضعت من خلال محامى شركات عقارية محترف هي مسألة شديدة الخطورة على الحقوق ، وشديدة الخطورة على الانطباع العام لقوة العقود ،إن الشركات عاده ما تلجأ الى محامى صياغة عقود عقارية متخصص فى هذا المجال وعاده ما يكون مخضرم فى النزاعات المدنية ليقوم بصياغة عقد لمصلحة الشركة فقط ، وحتى إن كانت هناك من الاعتبارات العملية ما يبرر وضع نماذج عقود محددة في كثير من الأمور المتعلقة بالاستثمار العقاري في مصر، إلا أن هذا يمنع كثيرًا من المتعاقدين في كثير من الأحيان الحصول على حقوقهم بشكل عادل، حيث إن العقود أحادية المصلحة وضعت في الأساس لمصلحة طرف واحد.
وإننا هنا نرى حتى وإن كنت لا تستطيع تغيير أيَّ بند أو شرط في تلك العقود الأحادية، إلا أن اللجوء إلى متخصص لشرح ومعرفة ما يحتويه العقد من حقوق وواجبات لهي مسألة شديدة الأهمية، ليس فقط في اتخاذ القرار في المضي قدمًا في التعاقد، وإنما أيضًا في وضع تصور عن مدى قوتك وضعفك في العقد، مما يكون داعمًا لاتخاذ القرار دائمًا مع الطرف الآخر طوال فترة تنفيذ بنود العقد.
إن تأخير تسليم الوحدة العقارية هى اشكالية ظهرت فى الاونه الأخيرة ونتوقع أن تتزايد بشكل أكبر فى الفترة القادمة وأنه حتى وإن كان العقد هو عقد أحادى المصلحة الا أن هذه العقود تختلف ما بين شركة وأخرى فهناك شركة تحرمك فى عقدها من حق حبس الثمن وأخرى لا ، وهناك شركة تضع شروط جزائية على عدم التسليم فى الموعد وأخرى لا تضع ، وهناك شركة ما زالت فى السوق العقارى ولا ترغب فى التسويق السلبى لها وهناك شركة أختفت ….. كل هذه الأختلافات وغيرها تجعل استشارة محامى قضايا عقارية هو السبيل الوحيد للوقوف على حالتك بل ورسم خطتك للتعامل مع المشهد فى حالة اخلال الشركة بالتزاماتها.